Calculadora de predial 2026
El predial no se calcula con una sola tasa en todo el país: cada municipio publica su propia tabla y, en algunos casos, ni siquiera usa una tabla. Esta calculadora aplica la tarifa oficial de la ciudad que elijas, con la cuota fija y la tasa sobre el excedente tal como aparecen en la fuente.
Detalles del cálculo
Por qué una sola fórmula no sirve para todo México
Si buscas «cómo calcular el predial» vas a encontrar la misma receta repetida en decenas de sitios: multiplica el valor catastral por una tasa y listo. Esa receta funciona en una parte del país y falla en otra, porque el predial es un impuesto municipal y cada municipio define su propia mecánica en su ley de ingresos.
Las diferencias no son de matiz. En Ciudad de México y en Zapopan el impuesto se construye con una tabla progresiva de rangos: cada rango tiene una cuota fija y una tasa que se aplica solo al excedente del límite inferior. En los municipios de Nuevo León, en cambio, no hay tabla: se aplica una tasa general de 2 al millar sobre el valor catastral, con recargos por predio baldío y por uso no habitacional. Dos lógicas distintas que producen resultados muy diferentes para la misma casa.
Por eso esta calculadora no pide «la tasa»: la trae construida desde la fuente oficial de cada municipio. Y por eso mismo solo aparecen tres opciones en el selector. Hay municipios donde la tarifa 2026 no está publicada en un documento verificable, y en esos casos preferimos no calcular antes que inventar un número.
Los dos modos: con valor catastral o sin él
La mayoría de la gente que llega a esta página no sabe su valor catastral. Está en la escritura, en una boleta anterior o en el portal del catastro municipal, pero casi nadie lo tiene a la mano. Un buscador que pida ese dato como único campo de entrada deja fuera a la mayoría.
El segundo modo estima la base gravable a partir de los metros de terreno y de construcción, multiplicados por un valor unitario que puedes ajustar. La estimación es eso, una estimación: el catastro fija el valor real por zona, por esquina, por frente y por antigüedad, y suele diferir. Pero sirve para saber si vas a pagar dos mil o veinte mil pesos, que es la duda real de quien busca.
Si ya tienes tu boleta, úsala. El valor catastral impreso en ella es la cifra correcta. El modo estimado existe para orientarte antes de tener el documento, no para sustituirlo.
Bimestres: el dato que más confunde
Tanto en Ciudad de México como en Zapopan y en los municipios de Nuevo León el predial se organiza por bimestres, no por una sola exhibición anual. En Ciudad de México los seis bimestres se pagan en febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre.
Esto tiene una consecuencia práctica que muchos contribuyentes descubren tarde: pagar todo el año de una vez en enero sale más barato. El artículo 131 del Código Fiscal de la CDMX concede una reducción del 8 % a quien liquide los seis bimestres en enero y del 5 % a quien lo haga en febrero. En Monterrey el esquema es distinto: 15 % en febrero y 10 % en marzo.
| Municipio | Enero | Febrero | Marzo | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Ciudad de México | 8 % | 5 % | — | Código Fiscal CDMX, art. 131 |
| Monterrey y municipios de NL | — | 15 % | 10 % | Tasas y Tarifas 2026 del Municipio de Monterrey |
| Zapopan | — | — | — | Sin descuento publicado en la carta 2026 |
Zapopan aparece en ceros por una razón concreta: la carta proactiva 2026 del municipio no publica descuento por pronto pago. Antes de inventar un porcentaje «típico», la calculadora aplica cero y lo dice.
Qué no calcula esta herramienta
- Recargos y multas por adeudos anteriores. Si debes ejercicios pasados, el monto real será mayor.
- Traslado de dominio y otros impuestos que a veces se cobran junto con el predial.
- Derechos de agua o de alumbrado municipales, que son conceptos separados.
- Exenciones y tarifas especiales por edad, pensión o discapacidad: cada municipio las define con requisitos propios y casi todas requieren trámite presencial.
El número exacto está en tu boleta. Esta calculadora sirve para anticipar el gasto y para entender de dónde sale. Si el resultado difiere del que te cobra el municipio, la diferencia suele estar en la base gravable que el catastro tiene registrada, no en la tarifa.
Datos y supuestos utilizados
| Concepto | Valor | Detalle |
|---|---|---|
| Ciudad de México | 16 rangos (A–P) | Cuota fija de $231.00 a $87,939.33; tasa de 0.02080 % a 0.30909 %Código Fiscal CDMX 2026, art. 130 fracc. I |
| Zapopan | 15 rangos | Cuota fija de $0.00 a $566,984.86; tasa de 0.0002300 a 0.0004841 (decimal)Ley de Ingresos de Zapopan 2026, art. 45 |
| Nuevo León | Sin tabla | 2 al millar anual; +2 al millar baldío; +1 al millar uso no habitacionalLey de Hacienda para los Municipios de NL, art. 21 bis-8 |
| Bimestres por año | 6 | El importe de la tabla es bimestral y el año son seis bimestresCódigo Fiscal CDMX art. 131; Ley de Ingresos Zapopan art. 45 |
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el predial en México?
Depende del municipio. En Ciudad de México y Zapopan se usa una tabla progresiva: se localiza el rango donde cae el valor catastral, se toma la cuota fija del rango y se suma la tasa aplicada al excedente del límite inferior; ese resultado es el bimestre y el año son seis bimestres. En los municipios de Nuevo León no hay tabla: se aplica una tasa general de 2 al millar anual sobre el valor catastral, con recargos de 2 al millar adicionales para predios baldíos y de 1 al millar para usos distintos a casa habitación.
¿Por qué el predial se paga por bimestres?
Porque en la mayoría de los municipios el impuesto se organiza en seis bimestres al año, no en una sola exhibición. En Ciudad de México los bimestres vencen en febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre. Pagar los seis de una vez en enero da derecho a una reducción del 8 %, y en febrero del 5 %.
¿De dónde sale el valor catastral?
Lo determina el catastro municipal con base en los valores unitarios de suelo y de construcción de la zona, las medidas del predio, su frente, su esquina y su antigüedad. Aparece impreso en tu boleta de predial y en tu escritura. No es el valor comercial de la propiedad: suele ser menor.
¿Qué pasa si no conozco mi valor catastral?
Esta calculadora lo estima con los metros cuadrados de terreno y de construcción multiplicados por un valor unitario que puedes ajustar. Sirve para tener un orden de magnitud, pero el valor real lo fija el catastro y casi siempre difiere. Para el importe exacto usa el número de tu boleta.
¿El predial es deducible o se puede exentar?
Existen reducciones por pronto pago, por adultos mayores, por pensión, por discapacidad y por viudez, pero las define cada municipio y prácticamente todas requieren un trámite ante la tesorería municipal con documentos. En Ciudad de México el artículo 281 del Código Fiscal establece una cuota fija de $68.00 pesos bimestrales para jubilados, pensionados, viudas y viudos, huérfanos pensionados, madres y padres solteros, personas con discapacidad permanente y cónyuges sobrevivientes.
Última actualización: 1 de noviembre de 2026. ¿Encuentras un error? Escríbenos y lo corregimos.