Predial en Monterrey
Aquí el cálculo es más simple que en la capital o en Zapopan, y por eso mismo más fácil de entender: no hay que buscar un rango ni una cuota fija. Nuevo León aplica una tasa al millar sobre el valor catastral, con recargos según el uso del predio.
Detalles del cálculo
Nuevo León no usa tabla progresiva
Este es el punto que diferencia a Nuevo León de Ciudad de México y de Zapopan, y es también el motivo por el que tantas calculadoras genéricas se equivocan aquí. Mientras en la capital hay que localizar uno de dieciséis rangos, en Nuevo León el artículo 21 bis-8 de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado fija una tasa general de 2 al millar anual sobre el valor catastral.
La consecuencia práctica es que la relación es perfectamente lineal: al duplicar el valor catastral se duplica el impuesto. No hay saltos entre rangos ni cambios de cuota fija. Para quien quiere entender su recibo, esto es una ventaja.
Los dos recargos que sí cambian el resultado
Sobre la tasa general de 2 al millar operan dos adiciones.
| Uso del predio | Tasa total | Equivalente | Base legal |
|---|---|---|---|
| Casa habitación | 2 al millar | 0.2 % anual | Art. 21 bis-8, tasa general |
| Comercial, industrial o de servicios | 3 al millar | 0.3 % anual | Tasa general + 1 al millar |
| Predio baldío sin construir | 4 al millar | 0.4 % anual | Tasa general + 2 al millar |
| Baldío y además con uso distinto | 5 al millar | 0.5 % anual | Ambos recargos acumulados |
El recargo por predio baldío está vigente en Apodaca, General Escobedo, Guadalupe, Monterrey, San Nicolás de los Garza, San Pedro Garza García y Santa Catarina. Es decir: un terreno vacío en la zona metropolitana paga el doble que el mismo terreno construido.
Un mismo ordenamiento para varios municipios
La consecuencia más útil de que la tarifa venga de una ley estatal es que no hay una tabla distinta por municipio. Los municipios que aparecen en el documento oficial publicado por Monterrey comparten el mismo esquema de tasas, así que el cálculo de esta página sirve para todos ellos en lugar de repetir siete páginas con los mismos números.
Lo que sí puede variar de un municipio a otro son los descuentos por pronto pago, porque esos los aprueba cada ayuntamiento en su propia ley de ingresos municipal.
Descuento: 15 % en febrero y 10 % en marzo
Según las tasas y tarifas publicadas por el Municipio de Monterrey para el ejercicio 2026, el descuento por pronto pago es del 15 % en febrero y del 10 % en marzo. Nótese que aquí el mejor mes no es enero, sino febrero: el esquema es distinto al de la capital.
Sobre un predial anual de $3,000.00, pagar en febrero deja el importe en $2,550.00.
La tarifa única especial de dos cuotas anuales
El artículo 21 bis-9 establece una tarifa única especial de dos cuotas anuales para ciertos contribuyentes, con una banda de valores y su doble. Los rangos publicados son $6,049 y $10,188 en una de las bandas, y $7,354 y $14,708 en la otra, y aplican a vivienda habitada por el propietario cuando es su único inmueble en el estado, así como a personas de 60 años o más, huérfanos menores de 18, mujeres no casadas, personas con incapacidad y jubilados o pensionados con ingreso de hasta 2.5 cuotas diarias.
Esta calculadora no aplica la tarifa única especial. Las tablas oficiales dan los rangos en cuotas, pero el documento no permite reconstruir con certeza el importe en pesos que corresponde a cada banda. Antes de convertir cuotas a pesos con una suposición, preferimos no calcularlo. Si tu caso encaja en estos supuestos, el trámite se hace directamente en la tesorería municipal.
Datos y supuestos utilizados
| Concepto | Valor | Detalle |
|---|---|---|
| Tasa general | 2 al millar anual | 0.2 % sobre el valor catastralLey de Hacienda para los Municipios de NL, art. 21 bis-8 |
| Recargo por baldío | +2 al millar | Total 4 al millar; aplica en siete municipios del área metropolitanaMismo artículo |
| Recargo por uso no habitacional | +1 al millar | Total 3 al millarMismo artículo |
| Descuento febrero | 15 % | Sobre el predial del ejercicioTasas y Tarifas 2026, Municipio de Monterrey |
| Descuento marzo | 10 % | Sobre el predial del ejercicioTasas y Tarifas 2026, Municipio de Monterrey |
| Tarifa única especial | 2 cuotas anuales | Bandas $6,049–$10,188 y $7,354–$14,708; no se calcula aquí por no poder reconstruir el importe en pesosLey de Hacienda para los Municipios de NL, art. 21 bis-9 |
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el predial en Monterrey?
Multiplicando el valor catastral por la tasa al millar que corresponda al uso del predio. La tasa general es de 2 al millar anual (0.2 %); sube a 3 al millar para usos comerciales, industriales o de servicios, y a 4 al millar para predios baldíos. No hay tabla progresiva ni cuota fija.
¿Cuánto se paga de predial por una casa de un millón y medio en Monterrey?
Con la tasa general de 2 al millar, un valor catastral de $1,500,000 da un predial anual de $3,000.00. Si se paga en febrero, el descuento del 15 % lo deja en $2,550.00.
¿Qué descuento hay en el predial de Monterrey?
15 % en febrero y 10 % en marzo sobre el predial del ejercicio, según las tasas y tarifas publicadas por el Municipio de Monterrey para 2026. A diferencia de la CDMX, el mejor mes es febrero y no enero.
¿Esta calculadora sirve para San Pedro, Guadalupe o Apodaca?
Sí en lo que toca a la tasa, porque proviene de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León y los municipios del área metropolitana comparten el esquema. Los descuentos por pronto pago sí pueden variar, porque los aprueba cada ayuntamiento.
¿Por qué un terreno baldío paga más predial en Nuevo León?
Porque la ley suma 2 al millar adicionales a los predios sin construir, con lo que la tasa pasa de 2 a 4 al millar: el doble. El recargo está vigente en Apodaca, General Escobedo, Guadalupe, Monterrey, San Nicolás, San Pedro y Santa Catarina.
Última actualización: 1 de noviembre de 2026. ¿Encuentras un error? Escríbenos y lo corregimos.